Sprzedaż i zakup nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym
30/05/2022Czy jest możliwy zakup nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym? Czy muszę mieć wtedy kredyt w tym samym banku, w którym kredytował się sprzedający? Wiele osób zwraca się do mnie z tym pytaniem. W dzisiejszym artykule odpowiem na te i inne pytania związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości z kredytem.
Zakup nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym
Rynek nieruchomości stale się rozwija. Deweloperzy co i rusz budują nowe osiedla. Kwitnie również handel nieruchomościami na rynku wtórnym, czyli takimi, które są w posiadaniu innego właściciela. Jak podaje Związek Banków Polskich, według Raportów AMRON-SARFiN, łączna liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na dzień 31 marca 2022 wyniosła 2 528 101 sztuk
Czy zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest możliwa? Czy występuje dodatkowe ryzyko przy tej transakcji? – Tak, taka transakcja jest jak najbardziej możliwa, nie jest to obarczone dodatkowym ryzykiem. Biorąc pod uwagę, że większość mieszkań dostępnych na rynku wtórnym szybko się sprzedaje, jest duże prawdopodobieństwo , że na części z nich, jest wpisana hipoteka. Dla kredytobiorcy nie ma to większego znaczenia. Ważne jest, aby wartość kredytu pozostałego do spłaty, nie była większa niż cena, za którą kupujemy lokal.
Cała transakcja przebiega podobnie jak w przypadku zakupu nieruchomości wolnej od obciążeń. Jedyną różnicą jest fakt, że podczas wnioskowania o kredyt, dostarczamy do banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia. O taki dokument występuje sprzedający, do banku w którym zaciągnął kredyt. Nie ma potrzeby, abyśmy kredytowali się w tej samej instytucji. Przy uruchomieniu kredytu, nasz bank przeleje część kwoty na rachunek techniczny drugiego banku, zgodnie z saldem zadłużenia. Pozostała część zostanie przekazana na rachunek zbywców. Zbywcy również zobowiązują się do dopełnienia formalności związanych z wykreśleniem hipoteki swojego banku.
Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym
Sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego kredytem nie stanowi najmniejszego problemu. W dzisiejszych czasach, kiedy większość nieruchomości jest kredytowanych przez banki, warto mieć świadomość, że możemy w każdej chwili zbyć takie mieszkanie. Ważne jest, aby kwota kredytu nie przewyższała ceny, za jaką sprzedajemy nieruchomość. Nie jest dla nas istotne, czy osoba, która od nas kupuje, korzysta z finansowania przez bank czy też nabywa je za gotówkę.
Aby móc sprzedać mieszkanie, należy udać się do swojego banku i poprosić o zaświadczenie, które zawiera takie dane jak: kwota pozostała do spłaty, czy kredyt jest prawidłowo obsługiwany oraz jaki jest numer rachunku technicznego. Trzeba pamiętać, że w większości banków, będziemy musieli zapłacić za takie zaświadczenie, nawet kilkadziesiąt złotych. Jeżeli kupujący również korzystają z kredytu, na tym etapie przekazujecie im ww. dokument, aby dostarczyli do swojego banku. Zaświadczenie będzie również potrzebne podczas spisywania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. W akcie notarialnym będzie zawarta informacja, że część ceny za którą sprzedajecie mieszkanie idzie bezpośrednio do banku na spłatę zobowiązania, natomiast pozostała kwota – na Wasz rachunek.
Po spłacie kredytu Wasz bank, wydaje dokumenty mówiące o tym, że kredyt został spłacony oraz oświadczenie o zwolnieniu zabezpieczenia hipotecznego z nieruchomości. Z takim dokumentem nowi nabywcy udają się do sądu i dokonują wykreślenia wpisu. Tym samym, mieszkanie jest uwolnione od zabezpieczenia hipotecznego nałożonego przez bank, w którym mieliście kredyt.
Zamiana mieszkania z kredytem - jak to się odbywa?
Temat zamiany mieszkania pojawia się coraz częściej. Zazwyczaj sytuacja wygląda następująco: Jakiś czas temu kupiliście mieszkanie – piękne, wymarzone, wystarczające dla 1 osoby lub pary. Z czasem, Wasza sytuacja życiowa uległa zmianie np. pojawiło się dziecko lub wasze zarobki i standard życia się podniósł i zaczynacie szukać nowego, większego lokum. Czy zamiana mieszkania na większe jest możliwa? Jakie kroki musicie wykonać i co jest ważne przy tej transakcji?
Pierwszym i najważniejszym krokiem jaki powinniście wykonać jest ponowne wyliczenie zdolności kredytowej. Zapewne minął już jakiś czas od zaciągnięcia kredytu na dotychczasową nieruchomość, wasze zarobki uległy zmianie. Być może zmieniliście w ogóle formę zatrudnienia z umowy o pracę na własną działalność lub odwrotnie. Bank musi ocenić, na ile Wasze obecne zarobki i zobowiązania, pozwalają na uzyskanie kolejnego kredytu hipotecznego.
W związku z tym, że Wasza sytuacja finansowa może przedstawiać się różnie, inaczej też będzie przebiegała cała transakcja zamiany mieszkania. Uwzględniłam 2 warianty. W pierwszym, Wasze zarobki są na tyle duże, że jesteście w stanie uzyskać kolejne finansowanie. W drugim, zdolność kredytowa pozwala na posiadanie tylko jednego kredytu.
Jaka jest Twoja sytuacja?
Wariant 1.
Wasza zdolność kredytowa pozwala na jednoczesne posiadanie 2 kredytów hipotecznych.
Zacznę od tego, że w każdym banku możemy się starać o kredyt na drugi dom, mimo, że posiadamy już jedno zobowiązanie hipoteczne. Tak na prawdę, do 3-4 nieruchomości możemy mieć na kredyt. Jest to bardzo komfortowa sytuacja, kiedy Wasze zarobki są na tak wysokim poziomie, że jesteśmy w stanie spłacać kredyty na 2 mieszkania. Transakcja przebiega wówczas tak, że składacie wniosek na kredytowanie nowej nieruchomości podajecie, że posiadacie kredyt hipoteczny i, że nie zamierzacie go spłacać. Sytuacja jest o tyle fajna, że dotychczasowe mieszkanie możecie sprzedać lub wynająć i nie goni Was tu czas.
Wariant 2
Wasza zdolność kredytowa pozwala tylko na ratę 1 kredytu.
Jest to mniej optymistyczny wariant, ale jak najbardziej do zrealizowania. Taka transakcja wymaga starannego przygotowania i zaplanowania. Trzeba liczyć się z tym, że nieruchomość, którą macie do tej pory, będziecie musieli sprzedać i najlepiej, jeżeli w miarę szybko znajdzie się kupiec. Całość transakcji – czyli zakup nowego mieszkania i sprzedaż starego będzie odbywała się w tym samym czasie. Dla banku, w którym wnioskujecie o kredyt na nową nieruchomość, nie powinno mieć to większego znaczenia. Ważne jest, aby we wniosku kredytowym, zaznaczyć, że posiadacie kredyt na stare mieszkanie, ale spłacicie go przed uruchomieniem. Nie martwcie się, jeżeli w momencie zawierania umowy, nie sprzedaliście jeszcze nieruchomości. Banki dają możliwość uruchomienia kredytu z dwu-miesięcznym, lub nawet pół rocznym opóźnieniem. Warto zapytać o to doradcę na samym początku procesu. Dzięki takiej możliwości, w tym samym czasie kupujecie nowe, większe mieszkanie i sprzedajecie stare.
Zachęcam do zadawania pytań oraz komentowania wpisu, abym mogła stale rozwiewać Wasze wątpliwości i obiekcje dotyczące Kredytu Hipotecznego.
Chętnie poprowadzę Was przez cały proces kredytu hipotecznego i pomogę we wszystkich formalnościach. Kontakt ze mną znajdziecie tutaj.
Pozdrawiam
Magdalena
