Przeniesienie kredytu hipotecznego
03/06/2022Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest możliwe, ale pod pewnymi warunkami. W poniższym artykule wyjaśniam czy jest to opłacalne oraz jakie warunki trzeba spełnić, aby taki kredyt uzyskać.
Rynek nieruchomości i kredytów hipotecznych zmienia się bardzo dynamicznie. W ubiegłym roku mieliśmy tendencje zwyżkową zarówno w ilości udzielanych kredytów jak i rozpoczynających się nowych inwestycji przez deweloperów. Jak podaje Raport AMRON-SARFiN 1/2022 na stronie internetowej Związku Banków Polskich, w I kwartale 2022 odnotowano wyraźny spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi. Liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 25,27% mniejsza w stosunku do roku poprzedniego. Na pewno okolicznościami jakie wpływają na tą sytuację są obecne wydarzenia na świecie takie jak wojna na Ukrainie, ale również, i to w główniej mierze rosnące stopy procentowe.
Niestety podwyżki stóp procentowych często wręcz uniemożliwiają potencjalnym kredytobiorcom uzyskanie finansowania na wymarzony dom lub mieszkanie. Zdolność kredytowa w stosunku do roku 2021 jest o kilkadziesiąt procent niższa. Zastanawiacie się pewnie jak sytuacja wygląda jeżeli będzie to przeniesienie kredytu hipotecznego z innego banku? Czy zdolność kredytowa jest liczona tak samo? Czy można przenieść kredyt na podstawie danych finansowych udzielanych pierwotnemu bankowi?
Jakie warunki trzeba spełniać, aby wnioskować o przeniesienie kredytu?
Główne założenia jakie powinieneś spełnić, aby przenieść kredyt, dotyczą zdolności kredytowej oraz nieruchomości, na którą zaciągnąłeś poprzedni kredyt. Odmienną kwestią jest to, czy opłaca Ci się podejmować takie działanie, ale o tym piszę w dalszej części artykułu.
Tak jak wspomniałam główne warunki mamy dwa i to na nich się teraz skupię i szerzej omówię.
1. Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa jest najważniejszą rzeczą, ponieważ bank w ten sposób sprawdza czy Twoja obecna sytuacja finansowa pozwala na zaciągnięcie zobowiązania. Jest ona identycznie liczona dla nowych kredytów jak i dla tych, które podlegają refinansowaniu. I od tego proponuję zacząć. Zweryfikuj czy na podstawie aktualnych dochodów i obciążeń dostępna jest dla Ciebie wystarczająca kwota kredytu. Oczywiście rata, którą obecnie płacisz nie będzie uwzględniona, ponieważ kredyt ten będzie przeniesiony.
Jeżeli chcesz sprawdzić bezpłatnie zdolność kredytową możes zgłosić się do mnie wypełniając formularz zdolności kredytowej.
2. Czy nieruchomość jest oddana do użytkowania czy w trakcie budowy?
Jest to kolejna ważna rzecz, która decyduje, czy możesz starać się o przeniesienie kredytu hipotecznego. Zdecydowanie w najlepszej sytuacji są osoby, które kupiły nieruchomość i jest dla niej założona Księga Wieczysta oraz wpisana hipoteka. Na szczęście, nie tylko w takich sytuacjach jest to możliwe. Poniżej dostępne warianty, które pozwolą Ci wstępnie sprawdzić czy kwalifikujesz się do przeniesienia kredytu.
Możesz refinansować kredyt jeśli:
- Kupiłeś/aś nieruchomość na rynku wtórnym, gdzie jest założona KW i jest wpisana hipoteka
- Kupiłeś/aś nieruchomość na rynku wtórnym, gdzie jest założona KW, ale nie jest jeszcze wpisana hipoteka
- Kupiłeś/aś nieruchomość na rynku pierwotnym, gdzie jest już założona KW dla Twojego lokalu i jest wpisana hipoteka
- Kupiłeś/aś nieruchomość na rynku pierwotnym, gdzie jest już założona KW dla Twojego lokalu, ale nie jest jeszcze wpisana hipoteka
- Kupiłeś/aś nieruchomość na rynku pierwotnym, gdzie podpisałeś/aś już akt przeniesienia własności i KW jest w trakcie zakładania
- Kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, ale kredyt nadal jest w trakcie wypłaty transz i poprzedni bank nie wymagał cesji przelewu wierzytelności
- Budujesz nieruchomość i jesteś w trakcie wypłacania transz, gdzie KW jest założona i jest wpisana hipoteka
- Budujesz nieruchomość i jesteś w trakcie wypłacania transz, gdzie KW jest założona, ale nie jest jeszcze wpisana hipoteka
- Pobudowałeś/aś dom, gdzie KW jest założona i jest wpisana hipoteka
Nie możesz refinansować kredytu jeśli:
- Kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, ale kredyt nadal jest w trakcie wypłaty transz i poprzedni bank wymagał cesji przelewu wierzytelności
Jak widzicie, w większości przypadków taki kredyt można przenieść. Oczywiście pewne zagadnienia tyczą się czasem tylko pojedynczych instytucji, które są w stanie takiego finansowania udzielić. Jeżeli natomiast masz założoną Księgę Wieczystą i jest wpisana hipoteka to wszystkie banki stoją przed Tobą otworem.
Kiedy przeniesienie kredytu się opłaca?
No właśnie, jest to kluczowa rzecz, ponieważ co z tego, że mamy zdolność kredytową i spełniamy warunki co do nieruchomości, jak cały proceder sprawi, że wyjdziemy na tym gorzej. Nie ma to wtedy najmniejszego sensu. Sprawdźmy zatem jakie koszty wiążą się ze zmianą banku i co decyduje o opłacalności przeniesienia kredytu?
Zacznę od podstawowego kryterium jakim jest marża, którą znajdziesz w swojej umowie kredytowej. To ona decyduje o tym czy nowa oferta jest atrakcyjniejsza czy też nie. Dlaczego piszę o samej marży a nie o oprocentowaniu? Ponieważ marża banku jest stała przez cały okres kredytowania, a oprocentowanie może się zmieniać i to bardzo. Przyczyną jest zmienna stopa procentowa – WIBOR, która może być aktualizowana co 3 lub 6 miesięcy. Oprocentowanie zatem będzie się zmieniać w każdym banku, nie tylko Twoim. O WIBORze i oprocentowaniu możesz poczytać więcej w moim artykule „Oprocentowanie stałe czy zmienne?”, ponieważ szczegółowo omawiam tą kwestię.
Kiedy opłaca się przeniesienie kredytu? Załóżmy, że wziąłeś/aś kredyt kilka temu z 10% wkładem własnym. Często oferta na 10% była dużo droższa niż na 20%, dlatego masz marżę np. 3%. Zapewne pojawia się pytanie czy obecnie oferty banku przy takim wkładzie są dużo niższe? Nie sądzę, ale… jest bardzo ważne, podstawowe ALE. Kupiłeś nieruchomość za określoną cenę np. 500.000 zł i zaciągnąłeś 450.000 zł kredytu. Obecnie Twoja nieruchomość jest warta 600.000 zł, a kwota do spłaty kredytu nadal wynosi niecałe 450.000 zł. Oznacza to, że Twój wkład własny obecnie jest na poziomie ponad 150.000 zł (25%) i dla takiej wartości będzie wyliczana oferta. Prawdopodobnie zatem będzie ona dużo tańsza, być może nawet ponad 1%.
Czasem jednak zdarza się tak, że w Waszym kredycie marża banku wynosi np. 1,90%, a WIBOR został zaktualizowany do poziomu 6,50%. Łącznie Twoje oprocentowanie wtedy wynosi 8,40%. Przeglądasz oferty banków i okazuje się, że jeden z nich ma oprocentowanie 6,10%. Pierwsza myśl jaka przychodzi Ci do głowy – WOW! Super oferta! Chcę przenieść kredyt! Ale zaraz zaraz… Okazuje się, że oprocentowanie w tym banku składa się z marży 2,5% oraz WIBORu 3,6%. Czy zatem rzeczywiście ta propozycja jest dla Ciebie korzystniejsza? No niestety NIE. Bank ten ostatni raz aktualizował stawkę np. 2 miesiące temu, kiedy to wszystkie banki miały stopy procentowe na podobnym poziomie. Za miesiąc jednak, stopa procentowa będzie na takim samym lub bardzo zbliżonym poziomie co aktualnie w Twoim banku. Finalnie, oprocentowanie kredytu w nowej placówce wyniesie 9%, czyli jest o 0,6% droższe.
Koszty przeniesienia kredytu
Marża, którą omówiłam jest oczywiście podstawowym kryterium opłacalności takiej transakcji, ale abyś mógł w pełni świadomie podjąć decyzję, przedstawię Ci jeszcze dodatkowe koszty jakie są związane z przeniesieniem kredytu.
1. Prowizja za wcześniejszą spłatę
Prowizja dotyczy głównie osób, które uruchomiły swój pierwotny kredyt w przeciągu ostatnich 3 lat, ponieważ do 3 lat banki mogą pobierać dodatkową opłatę za przedterminową spłatę kredytu. A tak się dzieje przy przeniesieniu zobowiązania. W jednym banku jest spłacana całość, a w kolejnym zaciągany nowy kredyt na tą samą nieruchomość. Warto zatem, abyś sprawdził czy poniesiesz taki wydatek. Stawka waha się od 0% do nawet 3% w zależności od banku.
2. Ponowne Ubezpieczenie Pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe, czyli do momentu wpisu banku do hipoteki. Niestety nie da się tego ominąć, ale nie zawsze musi być to koszt na wysokim poziomie, ponieważ zdarzają się instytucje, w których nie poniesiesz dodatkowej opłaty lub będzie ona na bardzo niskim poziomie 0,05%. Zazwyczaj jednak przez kilka miesięcy będziesz płacił dodatkowo 0,9-1,5% (w skali roku). Być może zastanawiasz się dlaczego ponownie powinieneś za to płacić skoro poprzedni bank również pobierał taką opłatę? Otóż procedura wygląda następująco. Po uruchomieniu nowego kredytu składasz wniosek o ustanowienie nowej hipoteki, dla nowego banku oraz o wykreślenie poprzedniej hipoteki poprzedniego banku. Dopiero kiedy hipoteka nowej instytucji będzie wpisana na pierwszym miejscu w Księdze Wieczystej, ubezpieczenie zostanie zdjęte. Wydaje się to logiczne pod względem ewentualnej windykacji, ponieważ pierwszeństwo w zaspokojeniu potrzeb ma bank wpisany na pierwszym miejscu.
3. Koszt podpisów poświadczonych notarialnie
Kiedy spłacasz kredyt w jednym banku i uruchamiasz finansowanie w drugim, musi nastąpić wykreślenie starej hipoteki oraz wpisanie nowej i ustanowienie jej na pierwszym miejscu w Księdze Wieczystej. Omówiłam to w punkcie powyżej. Przy przeniesieniu hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne, podstawę wpisu do sądu stanowi oświadczenie właściciela z podpisem poświadczonym notarialnie. Koszt taksy notarialnej za taką usługę wynosi 1/10 maksymalnej stawki, jaka należałaby się, gdyby dokument sporządzono w formie aktu notarialnego, nie więcej jednak niż 300 zł + VAT. Jest to cena za 1 osobę na 1 dokumencie, a dokumentów będziesz potrzebować dwóch – 1 dla banku i 1 dla sądu. Zatem jeżeli jest 2 kredytobiorców, koszt może wynieść nawet 1200 zł + VAT. Jest to jednak zależne od kwoty kredytu, więc warto wyliczyć wcześniej taką opłatę.
4. Wpis hipoteki nowego banku i wykreślenie poprzedniego
Opłata jaka aktualnie obowiązuje to 200 zł za wpis + 100 zł za wykreślenie, więc razem 300 zł.
5. Ponowne ubezpieczenia na życie
Dotyczy to głównie ubezpieczeń na życie lub od utraty pracy, ponieważ zazwyczaj one determinują korzystnosć oferty. Fakt, że korzystałeś z ubezpieczenia w poprzednim banku np. przez 3 lata, nie zwalnia Cię z obowiązku posiadania go w nowej instytucji do której przenosisz kredyt.
Konkretne przykłady czy się opłaca?
Przykład 1
Kwota kredytu 400.000 zł, okres kredytowania 25 lat, WIBOR 6,5%
Obecna marża kredytu 3%, prowizja za wcześniejszą spłatę 2%,
Marża nowego kredytu 1,64%, ubezpieczenie pomostowe 0,05%, wymagane dodatkowe ubezpieczenie na życie 140 zł przez 3 lata.
Wyliczenia:
Różnica w odsetkach: 506 000 – 419 000 = 87 000 zł
Dodatkowe koszty:
prowizja za wcześniejszą spłatę: 8000 zł
Ubezpieczenie pomostowe: 9 zł x 12 miesięcy = 108 zł
Koszt podpisów poświadczonych notarialnie: 738 zł
Wpis hipoteki i wykreślenie: 300 zł
Ubezpiecznie: 140 zł x 36 miesięcy = 5040 zł
Łączny zysk na przeniesieniu kredytu: 72 814 zł , więc jak najbardziej opłaca się przenieść kredyt.
Przykład 2
Kwota kredytu 400.000 zł, okres kredytowania 25 lat, WIBOR 6,5%
Obecna marża kredytu 1,9%, prowizja za wcześniejszą spłatę 2%,
Marża nowego kredytu 1,64%, ubezpieczenie pomostowe 0,05%, wymagane dodatkowe ubezpieczenie na życie 140 zł przez 3 lata.
Wyliczenia:
Różnica w odsetkach: 435 000 – 419 000 = 16 000 zł
Dodatkowe koszty:
prowizja za wcześniejszą spłatę: 8000 zł
Ubezpieczenie pomostowe: 9 zł x 12 miesięcy = 108 zł
Koszt podpisów poświadczonych notarialnie: 738 zł
Wpis hipoteki i wykreślenie: 300 zł
Ubezpiecznie: 140 zł x 36 miesięcy = 5040 zł
Łączny zysk na przeniesieniu kredytu: 1 814 zł , więc przeniesienie kredytu nie jest zbyt opłacalne.
Końcowe wnioski
Podsumowując, przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest możliwe jeżeli masz zdolność kredytową i Twoja nieruchomość spełnia założenia nowego banku. Najlepiej jest refinansować kredyt kiedy dla Twojej nieruchomości jest założona Księga Wieczysta i jest dokonany wpis hipoteki, ale bez tego przeniesienie również jest możliwe. Decydując się na taką operację, powinieneś najpierw przeliczyć czy takie przejście w ogóle Ci się opłaca.
Jestem pośrednikiem finansowym i na codzień procesuję wnioski o przeniesienie kredytu hipotecznego. Wiedza, która jest zawarta w niniejszym artykule opiera się nie tylko na wiedzy teoretycznej, ale również na moich doświadczeniach. Jeżeli chciałbyś/chciałabyś abym przeprowadziła Cię przez cały proces kredytowy od pomocy w podjęciu decyzji, poprzez zawnioskowanie o odpowiedni produkt, aż po sfinalizowanie transakcji, skontaktuj się ze mną wypełniając formularz kontaktowy , dzwoniąc pod numer 602 715 995 lub wysyłając maila na adres: kontakt@magdalenasiejka.pl. Konsultacja, jak i późniejsze usługi związane ze złożeniem wniosku do banku, są dla Ciebie bezpłatne. Nie pobieram dodatkowych prowizji.
Zachęcam również do komentowania wpisu, abym również w ten sposób mogła rozwiewać Twoje wątpliwości.
Mogą zainteresować Cię również inne moje wpisy, dotyczące dochodu z umowy o pracę lub umowy zlecenia/ o dzieło, bądź też wpis o wymaganym wkładzie własnym.
Życzę Wam pięknego dnia!
Magdalena
Co w przypadku gdy chciałabym spłacić jeden kredyt hipoteczny innym kredytem hipotecznym?
Zaciągnęłam kredyt hipoteczny z mężem w 2015 roku. Teraz budujemy nowy dom i chcielibyśmy spłacić wcześniejszy kredyt, aby móc sprzedać nieruchomość bez zobowiązań. Sęk w tym, że spłata kredytu obarczona jest dodatkową prowizją bankową wynoszącą 2% od spłacanej kwoty. Wiem, że ustawa z 2017 roku zniosła tę powinność – od 2017 roku jeżeli przez 3 lata spłacamy regularnie zadłużenie, to bank nie może pobrać prowizji od wcześniejszej całkowitej spłaty. Jak jest w moim wypadku? Czy również mogę powołać się na tę ustawę, tak żeby bank zrezygnował z dwuprocentowej prowizji?
Będę wdzięczna za wskazówki.
Dzień Dobry,
Przede wszystkim, żeby sprzedać nieruchomość nie musicie Państwo jej spłacać. Bez problemu można sprzedać mieszkanie z kredytem. W takiej sytuacji przy przeniesieniu kupujący część środków przeleje bezpośrednio na kredyt, a pozostała część będzie dla Was.
Co do prowizji 2% niestety chyba będziecie Państwo musieli ją zapłacić. Miałam kiedyś przypadek klientki, która miała kredyt w Pekao SA i zapłaciła 2% za wcześniejszą spłatę, ponieważ nie zgodzili się na wyłączenie tej opłaty.
Pozdrawiam, Magdalena