Oprocentowanie stałe czy zmienne? Kredyt Hipoteczny

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Kredyt Hipoteczny

01/06/2022 0 przez Magdalena Siejka - kredyty

     Obecnie, kiedy stopy procentowe rosną, coraz więcej osób zastanawia się czy wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne? Kredyt hipoteczny to poważna decyzja na długie lata, dlatego mam nadzieję, że poniższy artykuł pomoże Wam podjąć najlepszą decyzję. 

     Bieżący rok 2022 niesie mnóstwo zmian we wszystkich dziedzinach naszego życia. Dopiero co ustająca pandemia, konflikt zbrojny na Ukrainie, rosnąca inflacja. Takie wydarzenia sprawiają, że podejmujemy decyzje bardziej przemyślane i ostrożne, dlatego nie inaczej podchodzimy również do wyboru kredytu hipotecznego. Co jest korzystniejsze: oprocentowanie stałe czy zmienne? Aby odpowiedzieć na to pytanie, zacznijmy od podstawowych zagadnień…

Co to jest WIBOR?

     Wnioskując o kredyt hipoteczny, musisz zdawać sobie sprawę z tego, jakie są jego koszty. Podstawowym parametrem, który ma wpływ na atrakcyjność oferty, jest oprocentowanie. Wyróżniamy oprocentowanie zmienne i stałe. To pierwsze, składa się z  marży banku oraz stawki WIBOR i o ile marża banku jest stała przez cały okres kredytowania, zgodnie z zapisami w umowie, tak WIBOR może zmieniać się i to bardzo. Zarówno w górę jak i w dół. Ale co to jest właściwie ten WIBOR i od czego zależy?

     WIBOR to skrót od ang. Warsaw Interbank Offered Rate. Jest to wskaźnik regulujący pożyczki między bankami komercyjnymi, dlatego jego wysokość powinna mieścić się pomiędzy stopą depozytową a stopą lombardową, które ustala rada polityki pieniężnej. Jest to uśredniona wartość depozytu na określony czas. Pomimo, że wyróżniamy WIBOR od ON/TN (jednodniowe) do 1Y (jednorocznego), w procesie kredytu hipotecznego najczęściej wykorzystuje się dwa z nich 3M (trzymiesięczny) oraz 6M (sześciomiesięczny). Ale co to dokładnie oznacza dla kredytobiorców? Oznacza to, że jeżeli bank korzysta z WIBOR 6M, to po uruchomieniu kredytu, stopa procentowa zmienia się nie częściej niż raz na pół roku. Ma to oczywiście swoje plusy i minusy, ale dokładnie o porównaniu WIBORu 3M i 6M napisałam w dalszej części artykułu.

Co ma wpływ na wysokość stóp procentowych?

   Jednym z czynników jest sytuacja finansowa banków, a dokładniej mówiąc, jeżeli rośnie popyt na pieniądze, to jego wartość również rośnie. I odwrotnie – jeżeli popyt spada, spada również WIBOR. 

     Kolejnym elementem mającym  wpływ jest inflacja. Jest to spadek wartości pieniądza, co oznacza w praktyce, że jeżeli np. cena masła rośnie, to pieniądze, którymi za nie płacisz mają realnie mniejszą wartość. Ma to również znaczący wpływ na stawkę WIBOR, a mianowicie, jeżeli inflacja rośnie, WIBOR również rośnie. Jeżeli natomiast inflacja maleje, WIBOR również spada.

   Jest również wiele innych czynników, które mają wpływ na wysokość stóp procentowych.

Oprocentowanie zmienne

     Aby dać Wam pełen obraz sytuacji oraz porównania oprocentowania stałego i zmiennego, omówię każde z nich, a następnie podsumujemy co jest bardziej opłacalne – oprocentowanie stałe czy zmienne?

   Zaczniemy od tego, które było wykorzystywane w kredytach mieszkaniowych od zawsze, czyli od oprocentowania zmiennego. Jak już wiecie, na jego wysokość składa się stała marża banku oraz zmienna stawka WIBOR 3M lub 6M. Decydując się na bank z WIBORem 3M – oprocentowanie będzie nieco niższe, ale przy rosnących stopach procentowych jest to bardziej ryzykowne, ponieważ zmienia się ono co kwartał. WIBOR 6M natomiast ma tę zaletę, że rata nie zmieni się częściej niż raz na pół roku, ale niestety jego stawka jest nieco wyższa.

Banki oferujące WIBOR 3-miesięczny: Alior, mBank, BNP Paribas, Santander

Banki oferujące WIBOR 6-miesięczny: ING, Millennium, Pekao S.A., PKO BP

   WIBOR wiborem, ale jakie to ma w rzeczywistości przełożenie na ratę kredytu i jego ogólny koszt? Otóż ma i to bardzo duże, ponieważ jeżeli stopa procentowa rośnie, Twoja rata idzie w górę. Jeśli natomiast WIBOR maleje, rata kredytowa idzie w dół. 

   Jako, że kredyt hipoteczny na mieszkanie jest finansowaniem długoterminowym, sprawdźmy jak zmieniał się WIBOR na przestrzeni ostatnich 20 lat. Przedstawiam historyczne dane wraz z przykładem raty kredytu na 400.000 zł z 30-letnim okresem kredytowania, gdzie marża banku jest na poziomie 2%. 

Badany okresWIBOR

Rata kredytu

marzec 200210,15%4 446 zł
marzec 20074,21%2 914 zł
marzec 20104,15%2 900 zł
marzec 20133,73%2 803 zł
marzec 20161,68%2 357 zł
marzec 20191,72%2 365 zł
marzec 20201,70%2 361 zł
marzec 20210,21%2 063 zł
marzec 20223,73%2 803 zł
kwiecień 20224,88%3 072 zł
maj 20226,14% 3 129  zł

   Niestety nikt z nas nie wie jak będą kształtowały się stopy procentowe za 3, 5 czy 10 lat. Świat dynamicznie się zmienia, co ma ogromny wpływ na polską gospodarkę oraz na wszystkie aspekty, które finalnie najbardziej dotykają nas konsumentów.

kredyt hipoteczny

Oprocentowanie stałe

     Przejdźmy do oprocentowania, które może nie jest ze swojej nazwy nowym oprocentowaniem, ale na pewno kilka lat temu prawie niespotykanym w kredytach hipotecznych. Zmiana polegająca na wprowadzeniu do oferty banków kredytów mieszkaniowych ze stałym oprocentowaniem, nie była ich decyzją, ponieważ główną pieczę i kontrolę nad bankami sprawuje KNF (Komisja Nadzoru Finansowego). To właśnie Rekomendacja S KNF zobligowała instytucje bankowe do wprowadzenia oferty stałego oprocentowania, dlatego aktualnie wszystkie banki komercyjne mogą zaproponować klientowi zarówno kredyt ze stałą jak i zmienną stopą procentową. 

     Nasuwa się pytanie czy oprocentowanie stałe jest rzeczywiście na stałe, tzn. na cały okres kredytowania? Odpowiedź brzmi NIE. Zazwyczaj jest to oprocentowanie okresowo stałe na 5 lat, ale wyjątkiem jest Alior bank, który udziela okresowo stałego oprocentowania na 7 lat oraz BNP Paribas, który oferuje stałą cenę nawet na 10 lat. Oznacza to, że przez pierwsze 5, 7 lub 10 lat płacicie stałą miesięczną ratę, niezależnie od tego, co się dzieje na rynku, a po tym czasie bank zaproponuje Wam kolejne oprocentowanie okresowo stałe. Jeżeli zaakceptujecie propozycję banku, macie spokój na kolejne 5 lat, natomiast jeżeli nie, to zaczyna obowiązywać oprocentowanie zmienne z marżą zapisaną w umowie oraz aktualną stopą referencyjną.

     No dobrze, tylko jeżeli chodzi o nowe kredyty to jest jasne, ale co mogą zrobić osoby, które kilka lat temu uruchomiły kredyt? Czy muszą być narażeni na ryzyko zmiennej stopy procentowej? Czy jest inne wyjście? Otóż mam dobre wiadomości, ponieważ osoby, które uruchomiły kredyt hipoteczny ze zmienną stopą, mogą w każdej chwili przejść na oprocentowanie stałe. Wystarczy zgłosić się do banku z prośbą o przygotowanie aneksu do umowy. W niektórych instytucjach będzie konieczne ponowne przeliczenie zdolności kredytowej. Pamiętajcie jednak, że niestety nie działa to w drugą stronę, tzn. jeżeli skorzystaliście już ze stałego oprocentowania, nie możecie go zmienić przez najbliższe 5, 7 lub 10 lat w obrębie tego samego banku.

Porównanie oprocentowania stałego i zmiennego

 Aby łatwiej było Wam porównać obydwa oprocentowania, przedstawię poniżej aktualne na dzień 20.06.2022 obowiązujące wartości oprocentowania stałego w poszczególnych bankach oraz raty przy kredycie na 400.000 zł na 30 lat, z 20% wkładem własnym.

* poniższe informacje mają charakter informacyjny i nie stanowią oferty handlowej. Oferta zależy od wysokości wkładu własnego oraz skorzystania przez kredytobiorcę z dodatkowych produktów oferowanych przez bank.

BankOprocentowanie stałeRata przy oprocentowaniu stałymRata przy oprocentowaniu zmiennym
10,20%3 569 zł 3 152 zł
9,17%3 267 zł3 270 zł 
9,32%3 311 zł3 217 zł 
8,79%3 158 zł3 224 zł 
kredyt hipoteczny8,09%2 960 zł 3 129 zł
9,01%3 284 zł3 311 zł 
9,00%3 218 zł 3 112 zł
9,48%3 357 zł3 058 zł 

 

Oprocentowanie stałe czy zmienne? Które wybrać?

     Na pewno bieżący rok 2022, jak i poprzednie lata, pokazał jak bardzo nieprzewidywalny jest świat i że wszystko może się zmienić w jednej chwili, dlatego początkowo takie sytuacje powodują u nas mnóstwo obaw i wątpliwości. Z czasem jednak, takie wydarzenia sprawiają, że podejmujemy bardziej przemyślane decyzje dotyczące naszego życia. Nie inaczej podchodzimy również do wyboru kredytu hipotecznego.

     Nie powiem Wam które oprocentowanie jest lepsze, a które gorsze. Z dwóch powodów: Po pierwsze jako ekspert ds. kredytów hipotecznych nie powinnam sugerować klientom, które oprocentowanie mają wybrać, a po drugie po prostu nie wiem. Każdy z Was jest w innej sytuacji rodzinnej, finansowej i zarobkowej. Każdy ma też inne obserwacje i poglądy wydarzeń, które się dzieją na świecie. Macie też inny poziom ryzyka, który jesteście w stanie zaakceptować. Żeby ułatwić Wam podjęcie decyzji, przygotowałam argumenty za i przeciw. 

pros-5201376_1920

Zalety oprocentowania zmiennego:

  • aktualnie nieco niższe oprocentowanie, co za tym idzie niższa rata (przynajmniej chwilowo)
  • szansa, że za jakiś czas WIBOR spadnie i rata będzie niższa
  • możliwość zmiany oprocentowania na stałe w każdej chwili, 

Wady oprocentowania zmiennego:

  • podwyższenie stawki WIBOR spowoduje wyższą radę, co za tym idzie większe obciążenie domowego budżetu
  • większe ryzyko stabilności budżetu w gospodarstwie domowym
  • brak wiedzy, kiedy zostanie zatrzymany wzrost WIBORu

Zalety oprocentowania stałego:

  • stała miesięczna rata przez okres 5, 7 lub 10 lat, co daje spokój o stałe wydatki w domowym budżecie
  • brak ryzyka związanego ze zmiennością stóp procentowych

Wady oprocentowania stałego:

  • jeżeli stawka WIBOR maleje, może okazać się, że rata przy oprocentowaniu zmiennym może być dużo niższa
  • brak możliwości zmiany na oprocentowanie zmienne przez najbliższe 5 lat

Końcowe wnioski

     Podsumowując, jak widzicie podjęcie decyzji o konkretnym oprocentowaniu nie jest łatwe. W skrócie możemy przyjąć, że oprocentowanie stałe daje nam poczucie bezpieczeństwa, ale w dłuższym okresie może być mniej korzystne, natomiast oprocentowanie zmienne obarczone jest większym ryzykiem, ale może przynieść korzyść finansową w szerszym aspekcie czasu. Wiem, że podejmiecie najlepszą dla siebie decyzję.

     Jeżeli chciałbyś/chicałabyś zawnioskować się o kredyt hipoteczny, skontaktuj się ze mną. Bezpłatnie przeprowadzę Cię przez cały proces kredytowy, będąc do Twojej dyspozycji przez cały proces (i również po nim). Do swojej pracy podchodzę profesjonalnie, z pełnym zaangażowaniem oraz rzetelnością. Skontaktujesz się ze mną wypełniając formularz kontaktowy , dzwoniąc pod numer 602 715 995 lub wysyłając maila na adres: kontakt@magdalenasiejka.pl . Konsultacja, jak i późniejsze usługi związane ze złożeniem wniosku do banku, są dla Ciebie bezpłatne. Nie pobieram dodatkowych prowizji.

   Zachęcam do zadawania pytań oraz komentowania wpisu, abym mogła rozwiewać Wasze wątpliwości i obiekcje dotyczące Kredytu Hipotecznego. 

   Mogą zainteresować Cię również inne moje wpisy, dotyczące dochodu z umowy o pracę lub umowy zlecenia/ o dzieło, bądź też wpis o wymaganym wkładzie własnym.

   Dziękuję za zapoznanie się z materiałem i życzę Wam Pięknego Dnia! J

Magdalena